대환대출을 알아보다 보면 제일 먼저 부딪히는 의문이 하나 있습니다. “은행은 내 아파트의 시세를 어떻게 판단할까?” 분양가는 내가 계약한 금액이고, 실거래가는 들쭉날쭉하며, 감정가는 또 다르니 헷갈릴 수밖에 없습니다. 특히 대환대출은 한도를 결정하는 기준 시세에 따라 조건이 완전히 달라지기 때문에 정확히 아는 것이 중요합니다. 이 글에서는 대환대출 시 어떤 시세가 적용되는지, 그리고 왜 감정가가 중심이 되는지를 상세히 설명드릴게요. 혼동 없이 현명한 선택을 위해 함께 정리해봅시다.
1. 대환대출이란 무엇인가
기존 대출을 더 나은 조건으로 교체
대환대출은 현재 보유 중인 주택담보대출을 금리가 낮은 금융사로 옮겨서 이자 부담을 줄이는 금융 전략입니다. 기존 대출의 상환과 동시에 새로운 대출이 실행되어 조건이 개선되는 방식입니다.조건 비교와 자격 심사가 필수
모든 금융사가 동일한 조건을 제시하는 것은 아니므로, 금리, 한도, 상환기간, LTV 등을 비교해야 합니다. 특히 적용 시세에 따라 대출 한도가 다르게 산정될 수 있으므로 주의해야 합니다.2. 분양가, 실거래가, 감정가의 개념 정리
분양가는 기준이 아닌 참고 수치
분양가는 건설사와 시행사가 초기 설정한 공급가입니다. 시세가 아닌 계약 가격이며, 시간이 지나면 시장가와 차이가 커집니다. 따라서 금융기관은 이를 기준 시세로 인정하지 않습니다.실거래가는 참고 수치로 활용
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 등록된 가격으로 최근 거래된 금액입니다. 다만 실거래가는 대출 심사 시 참고는 되지만, 기준 시세로는 감정가가 더 중요하게 반영됩니다.감정가는 실제 대출 기준 시세
금융기관이 지정한 감정평가사 또는 자동시세 시스템에서 산출한 금액으로, 대출 가능 금액 산정 시 가장 핵심적으로 반영되는 기준입니다.3. 대환대출 시 금융기관이 보는 기준
담보인정비율(LTV) 산정 기준
금융기관은 감정가를 기준으로 LTV를 계산합니다. 예를 들어 LTV 70% 적용 시, 감정가가 3억이면 최대 2억1천만 원까지 대출이 가능합니다.자동 시세 시스템 활용
최근에는 KB시세, 한국부동산원 시세 등 AI 기반 자동 산정 시세를 감정가 대체로 쓰기도 합니다. 다만 은행에 따라 감정평가를 직접 요청하는 경우도 여전히 존재합니다.신용도, 소득, DSR 등 다른 변수
감정가 외에도 신용등급, 소득 증빙 여부, 부채비율(DSR) 등에 따라 최종 한도가 달라질 수 있습니다.| 시세 종류 | 정의 | 대환대출 적용 여부 |
|---|---|---|
| 분양가 | 계약 당시 설정된 공급가 | 적용되지 않음 |
| 실거래가 | 최근 매매가 | 참고용 |
| 감정가 | 금융기관이 인정한 시세 | 실제 적용 |
4. 감정가 산정 방식과 절차
자동 감정 시세 시스템
금융기관 대부분은 KB국민은행 시세나 한국부동산원 시세를 자동으로 반영합니다. 특정 아파트는 시세가 바로 연동되어 따로 감정평가를 하지 않아도 됩니다. 이 경우 절차가 간소화되어 대출 승인 속도도 빠릅니다.감정평가사 방문 평가
간혹 자동시세가 없는 비인기 지역, 신축 아파트 등은 감정평가사가 직접 방문해 실제 현장 평가를 합니다. 평균적인 주변 시세, 건물 상태, 관리 상태 등이 반영됩니다.감정평가 비용은 누가 부담하나?
대체로 감정평가 수수료는 대출 신청인이 부담하게 되며, 평균 5~10만 원 수준입니다.5. 감정가가 낮게 나오는 경우 대처법
이의 신청 가능 여부
감정가가 시세보다 현저히 낮다고 판단되면 이의 신청이 가능합니다. 최근 실거래가 자료, 주변 시세를 근거로 재감정을 요청할 수 있습니다.다른 금융기관으로 변경
금융사마다 감정평가 기준과 시세 기준이 다르기 때문에, 다른 은행이나 캐피탈사로 문의해보는 것도 방법입니다.대출 조건 재조정
LTV를 낮추거나 DSR 조건을 맞추기 위해 대출 금액 조정, 소득 증빙 추가 등으로 협의를 시도할 수 있습니다.6. 대환대출 진행 시 유의사항
기존 대출 해지 조건 확인
기존 금융사에 중도상환수수료나 해약 조건이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 수수료가 예상보다 클 수 있어 총비용 계산이 필요합니다.한도 미달 가능성 사전 체크
자동시세와 감정가 모두 대출 예상 금액에 도달하지 못할 수 있으니, 여유 금액을 보유하거나 보증인을 준비하는 등 사전 대비가 필요합니다.대출 기간과 상환 구조
원리금균등, 원금분할, 만기일시 등 다양한 구조가 있으므로 본인의 소득 구조에 맞는 상환 계획을 세워야 합니다.| 상황 | 해결 방안 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 낮게 나옴 | 재감정 요청 또는 금융사 변경 | 시세 자료 첨부 필수 |
| 대출 한도 부족 | 대출 구조 변경, 소득 증빙 추가 | 부가자료 준비 필요 |
| 중도상환 수수료 발생 | 총 비용 비교 후 결정 | 3년 내 상환 시 유의 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 대환대출 시 분양가로 대출 받을 수 없나요?
A. 분양가는 금융기관에서 시세로 인정하지 않기 때문에 대출 기준이 되지 않습니다. 일반적으로 감정가 또는 자동시세 기준이 적용됩니다.
Q2. 감정가와 실거래가가 차이가 나면 어떤 걸 적용하나요?
A. 감정가가 기준입니다. 실거래가는 참고 수치이며, 대출 한도 산정에는 감정평가 금액이 직접 반영됩니다.
Q3. 감정가가 너무 낮게 나왔는데 이의 제기할 수 있나요?
A. 가능합니다. 주변 실거래 자료나 시장 시세를 근거로 재감정을 요청할 수 있으며, 일부 금융사는 이를 수용하기도 합니다.
Q4. 감정가 산정 비용은 누가 부담하나요?
A. 감정평가 비용은 보통 대출 신청인이 부담하며, 평균 5만 원에서 10만 원 정도입니다.
Q5. 대환대출은 어떤 절차로 진행되나요?
A. 기존 대출 상환 → 감정가 평가 → 신규 대출 승인 → 기존 대출 해지 → 신규 대출 실행 순으로 진행됩니다.
Q6. 감정평가를 피할 수 있는 방법은 없나요?
A. 일부 시세 연동 아파트는 자동시세가 적용되어 별도 감정 없이 대출이 가능하지만, 비표준 단지는 감정평가가 필요할 수 있습니다.
