'왜 이렇게 싸게 나왔지?'라는 생각이 드는 매물을 보면, 왠지 모르게 마음이 동하게 됩니다. 하지만 아파트 실거래가보다 현저히 낮은 매물은 그 이면을 반드시 확인해야 합니다. 특히 주택담보대출을 활용해 구입하려는 경우, 단순한 가격 메리트만 보고 계약했다가는 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 이 글에서는 실거래가보다 싸게 나온 아파트를 매수할 때 대출과 관련된 핵심 유의사항을 정리해 드리겠습니다.
1. 시세보다 낮은 매물, 왜 싸게 나왔을까?
정상적인 매도 사유인가 확인해야 합니다
아파트 가격이 시세보다 유난히 낮은 이유는 여러 가지가 있습니다.- 급매로 인해 시세보다 낮은 가격에 매도
- 층수, 방향, 입지 등의 단점
- 건물 하자 또는 소송 등의 법적 문제
허위매물 가능성도 배제할 수 없습니다
특히 부동산 플랫폼에서 저렴한 가격으로 게시된 매물 중 일부는 단순 광고용 허위매물일 수 있습니다. 직접 부동산 중개사무소에 확인하고, 실거래가와 비교해 객관적인 검토가 필요합니다.2. 시세보다 낮으면 감정평가가 변수
대출은 감정가 기준으로 책정됩니다
주택담보대출을 받을 때 가장 중요한 기준은 실제 거래가가 아니라 감정평가금액입니다. 시세보다 거래가격이 낮을 경우, 감정가가 더 높게 나올 수 있으며, 이때 대출 한도가 늘어날 수도 있습니다. 반대로 감정가가 낮으면 생각보다 적은 금액만 대출받게 되는 경우도 있습니다.감정평가와 실제 거래가 차이를 이해해야 합니다
- 실거래가보다 감정가가 낮으면 대출 한도가 줄어듭니다
- 반대로 감정가가 높으면, LTV 기준 대출금액이 많아질 수 있습니다
- 은행별로 감정평가 방식이 다르므로 사전 문의 필수
3. 대출 심사 시 문제될 수 있는 사항
이상 거래로 의심받을 수 있습니다
금융기관은 실거래가보다 현저히 낮은 매매계약을 '편법 증여' 또는 '이상거래'로 판단할 수 있으며, 이에 따라 대출 심사에서 불이익을 받을 수 있습니다. 특히 가족 간 거래라면 더욱 철저한 소명이 필요합니다.등기 시 불이익도 발생할 수 있습니다
감정가보다 지나치게 낮은 금액으로 계약서를 작성하면, 나중에 취득세 과소 신고, 증여세 문제 등으로 불이익이 생길 수 있습니다. 항상 실거래 기준으로 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.4. LTV·DSR 계산 방식 확인하기
실거래가보다 감정가가 기준
LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)은 은행에서 대출 가능한 최대 금액을 산정할 때 적용하는 기준입니다. 이때 감정평가금액이 기준이 되며, 매매가보다 감정가가 낮을 경우 대출 한도도 줄어듭니다.본인의 총부채 확인도 필요합니다
- 기존 대출이 많으면 DSR 제한에 걸릴 수 있음
- 다른 신용대출 포함 여부 은행별 상이
- 연 소득과 부채 수준에 따라 대출 가능 금액 차이 큼
5. 대출 진행 전 확인해야 할 서류
매매계약서의 작성 기준 확인
대출 신청 시 제출하는 매매계약서에는 정확한 실거래가와 계약 조건이 명시되어야 합니다. 실제 거래가와 차이가 있는 허위 계약서는 대출 심사에서 탈락할 수 있습니다.등기부등본과 건축물대장도 필수 확인
- 근저당 설정 여부
- 담보물 상태 및 용도 확인
- 추가로 필지나 공유자 있는지 확인
6. 감정평가에 따른 실제 대출 사례
사례: 시세보다 1억 낮은 매물
서울 강동구의 한 아파트는 실거래가가 9억 수준이었지만, 8억에 급매로 나왔습니다. 하지만 감정가는 8.5억으로 산정되었고, LTV 50% 기준 약 4.25억까지 대출이 가능했습니다. 결과적으로 매매가 대비 높은 비율로 대출이 진행된 사례입니다.사례: 감정가가 너무 낮게 나온 경우
반대로 경기 남부의 한 구축 아파트는 2.4억에 거래됐지만 감정가는 2억에 불과해, 대출은 1억만 나와서 부족한 자금을 자비로 메꿔야 했습니다. 이런 경우는 대출 실행이 지연되거나 철회되는 사례도 많습니다.| 구분 | 실거래가 | 감정가 | 가능 대출액 (LTV 50%) |
|---|---|---|---|
| 사례 A | 8억 | 8.5억 | 4.25억 |
| 사례 B | 2.4억 | 2억 | 1억 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 실거래가보다 낮은 가격에 나온 매물은 문제가 있는 건가요?
A. 반드시 그렇진 않지만, 급매나 하자, 법적 분쟁 등의 이유일 수 있어 계약 전 확인이 꼭 필요합니다.
Q2. 감정평가가 매매가보다 낮으면 대출은 줄어드나요?
A. 네, 대출은 감정가 기준으로 산정되기 때문에 감정가가 낮게 나오면 대출 한도도 줄어들게 됩니다.
Q3. 가족 간 거래 시 실거래가보다 낮게 계약해도 되나요?
A. 가능하지만, 증여로 의심받아 세무조사 대상이 될 수 있어 시장 시세에 맞게 계약하는 것이 안전합니다.
Q4. 실거래가와 감정가가 같으면 대출은 문제없나요?
A. 원칙적으로는 그렇지만, 개인의 신용이나 DSR 조건에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있습니다.
Q5. 대출 진행 시 감정평가 비용은 누가 부담하나요?
A. 일반적으로 대출을 신청한 매수인이 부담하며, 보통 7~15만원 수준입니다.
Q6. 감정평가가 잘 나오게 하려면 어떻게 해야 하나요?
A. 동일 단지 내 최근 고가 거래사례를 참조하거나, 인테리어 상태가 양호한 경우 점수가 높게 나올 가능성이 있습니다.
