아파트 담보대출을 받을 때 많은 분들이 "KB시세가 중요한 거 아니었어?"라고 생각하죠. 그런데 막상 금융사에서 감정평가를 받아보면, KB시세보다 감정가가 낮게 나오는 경우가 흔하게 발생합니다.
이럴 경우, KB시세 기준으로 대출받을 수 있을 줄 알았던 한도에서 갑자기 금액이 줄어드는 상황을 맞닥뜨릴 수 있어 당황하기 마련이죠. 이 글에서는 KB시세보다 감정가가 낮을 경우 대출한도에 어떤 영향을 미치는지, 그 원인과 대처 방법까지 현실적으로 안내해드립니다.
1. KB시세와 감정가의 차이 이해하기
KB시세란?
KB시세는 국민은행에서 제공하는 아파트 기준 시세 정보로, 은행 대출 심사에서 가장 일반적으로 활용됩니다. 그러나 이는 실거래가나 감정가가 아닌 참고용 데이터일 뿐입니다.
감정가란?
금융기관에서 대출을 위해 전문 감정평가사가 산정하는 가격으로, 실거래사례, 주변 시세, 위치, 노후도 등 다양한 요소를 고려해 보다 보수적으로 평가됩니다. 대출 실행 시 가장 우선시되는 기준입니다.
왜 차이가 발생할까?
2. 대출한도 계산 시 기준 가격은?
금융사는 최저 기준을 적용
대부분의 금융기관은 KB시세, 실거래가, 감정가 중 가장 낮은 금액을 기준으로 담보가치를 책정합니다. 따라서 감정가가 낮다면 예상보다 적은 금액만 대출이 나오는 것이 일반적입니다.
예시로 알아보는 한도 차이
금융사별 감정가 반영 강도
신한은행, 하나은행 등은 감정가를 필수 기준으로 삼는 반면, 일부 지방은행이나 저축은행은 실거래가나 KB시세를 대체 기준으로 활용하는 경우도 있습니다.
대출 기준 가격 비교
| 항목 | KB시세 | 감정가 | 대출기준 가격 |
|---|---|---|---|
| 사례 1 | 6억 | 5.4억 | 5.4억 |
| 사례 2 | 5.7억 | 5.2억 | 5.2억 |
| 사례 3 | 6.3억 | 6.1억 | 6.1억 |
3. 감정가 하락 시 대출한도에 주는 영향
대출 승인 가능 금액 감소
감정가가 KB시세보다 낮게 산정되면, 대출 가능 금액 자체가 줄어들게 됩니다. 이는 곧 LTV(담보인정비율) 적용 대상 금액이 줄어드는 것이며, 특히 전세자금반환 대출이나 추가 자금 필요 시 타격이 큽니다.
예상보다 적은 자금 확보
예를 들어 KB시세 기준 6억의 아파트에 70% LTV를 기대했지만 감정가가 5.2억으로 산정되면, 대출 가능금액은 4.2억이 아니라 3.64억 수준이 됩니다. 자금계획에 큰 차질이 생길 수 있습니다.
LTV 계산 기준 변경 불가
감정가가 가장 낮을 경우 이를 기준으로 LTV가 적용되기 때문에, 고객이 "시세를 기준으로 해달라"고 요구하더라도 대부분 수용되지 않습니다. 일부 저축은행은 예외적으로 유연하게 대응할 수 있습니다.
4. 감정가 낮게 나오는 경우의 공통 원인
최근 거래 이력 부재
최근 6개월 이내에 거래가 없는 단지는 감정가가 보수적으로 책정됩니다. 최근 거래가격이 없다면 감정사는 유사 단지의 낮은 가격을 기준으로 평가합니다.
실거주 여건이나 단지 상태
엘리베이터 미설치, 노후화, 주차공간 부족 등 주거 인프라가 부족한 단지의 경우 시세보다 감정가가 낮게 책정될 수 있습니다. 실제 주거환경이 반영되는 구조입니다.
신고가 대비 하락 거래 발생
최근 거래 중 신고가 대비 급매가 포함되어 있다면 감정가에 영향을 미칠 수 있습니다. 감정사는 통계적 중앙값보다는 보수적인 최저가에 더 가깝게 산정하기 때문입니다.
5. 감정가 낮게 나올 때 대처법
감정평가 재의뢰
감정평가 결과에 이의가 있다면 1회에 한해 재감정 요청 가능합니다. 이 경우 최근 거래자료나 인근 시세 자료를 함께 제출하면 평가금액이 상향 조정될 수 있습니다.
실거래 내역 제시
최근 1개월 내 거래사례가 있다면 국토부 실거래가 조회시스템에서 출력하여 감정사에게 직접 전달하는 것이 좋습니다. 근거자료가 있으면 평가가 달라질 수 있습니다.
금융사 변경도 고려
은행마다 감정사 풀이 다르고 기준도 상이합니다. 특히 저축은행이나 캐피탈은 실거래가를 더 중요하게 보는 경향이 있으므로 다른 금융사로 변경해보는 것도 하나의 방법입니다.
FAQ 자주하는 질문
Q1. KB시세보다 감정가가 낮으면 꼭 그 기준으로 대출하나요?
A. 네, 금융기관은 KB시세, 실거래가, 감정가 중 가장 낮은 기준을 적용하기 때문에 감정가가 낮다면 그 가격 기준으로 대출한도가 정해집니다.
Q2. 감정가는 누가 어떻게 정하나요?
A. 금융사와 계약된 감정평가사가 주변 실거래 사례, 유사 단지, 주거환경 등을 고려해 보수적으로 산정합니다.
Q3. 감정가가 낮게 나오는 대표적 이유는 무엇인가요?
A. 최근 거래 없음, 단지 노후화, 급매 사례 존재 등이 주요 원인입니다. 감정사는 항상 하방 리스크를 반영해 평가합니다.
Q4. 감정가 재조정은 어떻게 하나요?
A. 이의 신청을 통해 재감정을 1회 요청할 수 있으며, 최근 거래자료를 제출하면 조정 가능성이 높아집니다.
Q5. 실거래가가 높으면 감정가도 올라가나요?
A. 실거래가가 많고 최근일수록 감정가에 긍정적 영향을 미치며, 고가 거래보단 평균가 중심으로 반영됩니다.
Q6. 감정가가 너무 낮으면 다른 은행으로 대출 갈아탈 수 있나요?
A. 가능합니다. 다른 은행은 다른 감정사를 쓰기 때문에 동일한 아파트라도 평가 결과가 다르게 나올 수 있습니다.
