이사 계획을 세우는 설렘과 동시에 수억 원에 달하는 전세 보증금을 지켜야 한다는 불안감이 커지고 있는데, 복잡해 보이는 법적 절차와 생소한 용어들 때문에 걱정이 앞서지만, 이 글에서 알려드리는 핵심 체크리스트 7가지를 숙지하면 소중한 내 돈을 지키는 안전한 전세 계약을 완료할 수 있습니다.

전세 계약 전부터 잔금 지급 후까지 각 단계별로 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지, 그리고 가장 중요한 보증금 보호를 위한 실질적인 방안까지 쉽고 명확하게 안내하고 있으니, 지금부터 제시하는 안전 장치들을 꼼꼼하게 점검하고 적용하여 피해 없이 성공적인 이사를 준비하세요.

등기부등본 열람 소유권과 권리 관계 필수 확인

전세 계약을 진행하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 필수 서류는 등기부등본으로, 이는 주택의 실제 소유자가 누구인지, 담보 대출(근저당권)이나 가압류, 압류 등 나의 보증금보다 우선하는 권리(선순위 권리)가 설정되어 있는지 여부를 명확히 알 수 있게 해주는 핵심 정보원입니다.
만약 소유자가 임대인 본인이 아닌 신탁회사로 되어 있다면 복잡한 신탁 관계를 반드시 확인해야 하고, 특히 신탁된 주택은 신탁회사의 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 가능성이 높아 매우 위험하므로 신중하게 판단해야 합니다.

• 등기부등본 계약 전후 필수 확인.
• 실제 소유자 명확히 파악.
• 근저당권 채권최고액 확인.
• 압류, 가압류 등 권리제한 여부 검토.
• 신탁등기 여부 확인.
• 선순위 보증금 총액 확인.
• 계약 직전 변동사항 재확인.

안전한 보증금 금액을 위한 전세가율 계산

전세가율은 매매 가격 대비 전세 보증금이 차지하는 비율을 의미하며, 이 비율이 높을수록 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 커지게 되므로 주택의 시세를 정확히 파악하고 보증금이 적정한 수준인지 판단하는 것이 깡통전세를 피하는 가장 기본적인 방어 전략이 됩니다.
일반적으로 전세가율이 70%를 넘으면 위험하다고 판단하는 경우가 많으며, 해당 주택의 시세 정보는 공신력 있는 웹사이트에서 확인하거나 주변 공인중개사의 도움을 받아 객관적인 자료를 확보해야 합니다.

• 전세가율 70% 이하 목표.
• 주택 시세 정확히 파악.
• 매매가 대비 전세금 비율 계산.
• 깡통전세 위험 회피.
• 온라인 시세 정보 확인(KB부동산 등).
• 주변 공인중개사 상담.
• 선순위 채권액 고려한 안전 마진 확보.

건축물대장 확인 불법 건축물 여부 점검

계약하려는 주택이 주거용으로 적법하게 건축되었는지 확인하기 위해 건축물대장을 반드시 열람해야 하는데, 건축물대장에 '위반 건축물'이라고 표기되어 있거나 '근린생활시설' 등의 비주거용 용도로 기재되어 있음에도 주거용으로 임대하는 경우 주택임대차보호법의 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려울 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
특히 옥탑방이나 지하 공간을 주거용으로 불법 개조하여 세를 놓는 경우가 많으므로, 임대차 계약 전 건축물대장을 통해 실제 용도와 면적을 등기부등본과 대조하여 불일치 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

• 정부24에서 건축물대장 열람.
• '위반 건축물' 표기 여부 확인.
• 주택 용도(주거용) 일치 확인.
• 비주거용 시설 주택 개조 주의.
• 불법 증축 및 용도 변경 확인.
• 주택임대차보호법 적용 가능성 판단.
• 현장 상태와 대장 정보 대조.

임대인 신원 및 세금 체납 여부 철저한 확인

계약 당사자가 등기부등본상의 실제 소유자 본인인지 신분증과 등기부등본을 대조하여 꼼꼼하게 확인하는 것이 필수이며, 만약 대리인과 계약을 진행할 경우에는 위임장과 임대인의 인감증명서를 확인하고 임대인과 직접 통화하여 위임 사실을 재확인하는 절차를 거쳐야 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
또한, 임대인이 미납한 국세나 지방세가 있을 경우 나중에 주택이 경매로 넘어갔을 때 체납 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있으므로, 계약 전 임대인의 동의를 받아 세무서에서 미납 국세를 열람하여 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.

• 임대인 신분증 진위 확인.
• 등기부등본 소유자 일치 확인.
• 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 필수.
• 임대인과 통화하여 위임 사실 확인.
• 미납 국세 열람 신청.
• 체납 세금 선순위 위험 인지.
• 보증금 입금 계좌 소유자 명의 확인.

전세 보증금 반환 보증보험 가입으로 안전 확보

전세 보증금 반환 보증보험은 임대인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 못할 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 등의 보증 기관이 임차인에게 대신 보증금을 지급해 주는 상품으로, 전세사기로부터 보증금을 지키는 가장 확실한 방법 중 하나로 꼽힙니다.
보증보험에 가입하려면 주택의 공시가격, 선순위 채권액, 전세가율 등 일정 요건을 충족해야 하며, 계약 전에 내가 계약하려는 주택이 가입 가능한 매물인지 보증 기관의 웹사이트에서 미리 자격 요건을 확인하고 특약 사항에 '보증보험 가입 협조' 내용을 명시하는 것이 중요합니다.

• HUG, SGI 등 보증기관 확인.
• 보증보험 가입 자격 사전 점검.
• 전세가율, 선순위 채권액 기준 충족.
• 특약에 가입 협조 명시.
• 보험료는 임대인/임차인 협의.
• 보험 가입으로 보증금 회수 보장.
• 전입신고, 확정일자 후 신청 가능.

필수 특약사항 설정으로 임대인의 권리 제한

주택임대차표준계약서 외에도 임차인에게 불리하게 작용할 수 있는 상황을 미연에 방지하기 위해 특약사항을 꼼꼼히 설정하는 것이 매우 중요한데, 특히 잔금을 치르기 전까지 임대인이 해당 주택을 담보로 새로운 대출(근저당권)을 설정하는 행위나 매매하는 행위를 금지하는 내용을 명확하게 기재해야 합니다.
또한, 잔금일에 임대인의 권리 관계를 최종적으로 다시 확인하고 변동 사항이 있을 경우 계약을 해지할 수 있다는 내용을 명시하거나, 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있는 조건을 포함하는 것도 임차인의 권리를 지키는 효과적인 방법이 됩니다.

• 주택임대차표준계약서 활용.
• 잔금 전 근저당권 설정 금지 특약.
• 임대인 매매 금지 조건 명시.
• 잔금일 권리 관계 재확인 조건.
• 보증보험 가입 불가 시 해지 조건 추가.
• 임대인 귀책 사유 시 위약금 명시.
• 수리 책임 구분 명확화.

⚠️ 주의사항: 잔금 지급과 동시에 대항력 및 확정일자 확보

전입신고와 확정일자는 임차인이 보증금을 후순위 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 획득하는 법적인 절차이므로, 이사 당일 가장 먼저 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받거나, 온라인 법원 등기소(www.iros.go.kr)를 통해 확정일자를 신청하여 혹시 모를 위험에 대비하는 것이 보증금을 지키는 결정적인 행동입니다.
특히 잔금을 치르는 날에는 임대인의 새로운 대출 신청 등 권리 변동이 발생하지 않도록 마지막으로 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금은 반드시 계약서에 명시된 임대인 명의의 계좌로 직접 이체해야 합니다.

• 이사 당일 전입신고 즉시 완료.
• 잔금 지급 직후 확정일자 받기.
• 주민센터 또는 온라인 등기소 이용.
• 대항력과 우선변제권 확보.
• 임대인 명의 계좌로 잔금 이체.
• 잔금일 등기부등본 최종 확인.
• 대항력 효력 발생 시점 인지.

전세사기 피해 예방을 위한 단계별 행동 요약

단계	주요 확인 사항	핵심 목표
계약 전	등기부등본, 건축물대장, 전세가율	안전한 물건 선별 및 권리 관계 확인
계약 시	임대인 신원, 특약사항, 임대인 체납 세금	임대인 정보 확인 및 보증금 보호 장치 마련
잔금 및 이사 후	전입신고, 확정일자, 보증보험 가입	대항력과 우선변제권 확보 즉시 실행

FAQ 자주하는 질문

Q. 전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?
A. 전세가율이 높다는 것은 주택 가격 대비 전세 보증금의 비율이 높다는 의미로, 집값이 하락할 경우 깡통전세가 될 위험이 커지지만, 주변 시세나 지역 개발 호재 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 70% 초과 시 위험도가 높다고 판단됩니다.

Q. 전세 보증금 반환 보증보험은 언제 가입하는 것이 좋은가요?
A. 보증보험은 잔금 지급일 및 전입신고를 마친 후, 확정일자를 받은 시점부터 가입 신청이 가능하며, 가능한 한 전입신고 및 확정일자 직후 늦지 않게 신청하는 것이 가장 안전합니다.

Q. 전세 계약 시 공인중개사 없이 계약해도 되나요?
A. 공인중개사를 통하지 않은 직거래는 중개 수수료를 아낄 수 있지만, 법률 관계 확인 및 서류 검토에 대한 전문적인 도움을 받을 수 없어 사기 위험에 노출될 가능성이 매우 높아 경험이 많은 공인중개사를 통해 계약하는 것을 강력히 권장합니다.

소중한 전세 보증금을 지키는 것은 이사 과정에서 가장 중요하고 반드시 이행해야 할 과제이며, 위에 제시된 7가지 핵심 체크리스트를 계약 전후 단계별로 꼼꼼하게 적용하고, 보증보험 가입을 통해 이중의 안전장치를 마련한다면 전세사기 피해를 충분히 막고 안심하고 새 집에서 새로운 시작을 할 수 있을 것입니다.