집을 사는 건 단순한 거래가 아니라 삶의 방향을 정하는 결정입니다. 특히 다세대주택을 매매할 때는 일반 아파트와 달리 놓치기 쉬운 요소들이 많죠. 그중에서도 가장 중요한 체크포인트 중 하나가 바로 '위반건축물 여부'입니다. 이게 걸려 있다면 금융기관 대출이 막히고, 되팔 때도 불이익을 받을 수 있어요. 정식으로 등기돼 있어도 안심할 수 없습니다. 이 글에서는 복잡하지 않게, 누구나 이해할 수 있도록 위반건축물 확인 방법을 정리했습니다.
1. 위반건축물이란 무엇인가요?
법을 어긴 건물 구조나 용도
위반건축물은 말 그대로 건축법, 건축물대장 기준을 어기고 지어진 건축물입니다. 불법 증축, 용도변경, 건축면적 초과 등이 이에 해당하죠. 외관상 멀쩡해 보여도 내부 구조나 주차장 등이 기준을 넘으면 위반이 됩니다.매수 후 불이익 발생 가능
대출 제한, 처분 어려움, 자치단체 과태료 부과 등 여러 가지 불이익이 따를 수 있습니다. 위반 상태가 장기간 방치되면 철거 명령도 가능합니다.대표적인 위반 사례
- 옥상에 불법 다락방 설치
- 주차장 공간을 상가로 임의 변경
- 건축 허가 없이 발코니 확장
2. 확인 방법 1 – 건축물대장 확인
인터넷으로 무료 조회 가능
정부24 또는 건축행정시스템 세움터 사이트에서 누구나 확인할 수 있습니다. 주소만 알고 있다면 소유자가 아니어도 열람 가능해요.‘위반건축물’ 표기 여부 확인
건축물대장 ‘변동사항’ 또는 ‘비고’란에 ‘위반건축물’ 또는 ‘위반사항 있음’ 등으로 표기되어 있으면 주의가 필요합니다.접속 경로
- 정부24 → 건축물대장 → 열람 또는 발급
- 세움터 → 민원신청 → 건축물 정보조회
3. 확인 방법 2 – 토지이용계획확인원 조회
용도지역과 위반 여부 함께 확인
토지이용계획확인원에는 건축물의 용도, 지목, 지역지구 등의 정보가 표시됩니다. 용도에 맞지 않는 사용이 확인될 경우 위반으로 간주될 수 있습니다.도면과 실제 사용 형태 비교
도면상 허가된 구조와 실제 건축물의 형태를 비교해 위반 여부를 간접적으로 판단할 수 있습니다. 불일치 시 정밀 확인이 필요합니다.발급 방법
- 정부24 → 토지이용계획확인서 → 발급
- 민원24 또는 각 구청 민원실
4. 확인 방법 3 – 구청 건축과 직접 문의
가장 확실한 확인 방법
온라인 정보는 한계가 있을 수 있습니다. 현장에 따라 등록이 누락된 사례나, 시스템 상 표시되지 않은 경미한 위반도 존재하므로 구청 건축과에 직접 문의하는 것이 가장 정확합니다.담당자 통해 위반 여부 직접 질의
주소를 알려주고 “위반건축물 여부와 세부 위반사항”을 문의하면, 시스템 정보보다 더 상세한 현황을 파악할 수 있습니다.문의 시 유의사항
- 주소 정확히 전달
- 건물명과 동/호수 구체화
- 전화 또는 방문 접수 가능
5. 확인 방법 4 – 중개사무소 검토 자료 확인
중개사는 기본 서류를 갖추고 있음
공인중개사는 매도인에게서 건축물대장, 등기부등본, 토지이용계획서 등 기초자료를 확보한 뒤 거래를 중개합니다. 이 중 위반건축물 여부 관련 내용도 포함되어 있습니다.서류 요청은 정당한 권리
매수자는 계약 전 해당 서류 열람을 요청할 수 있으며, 중개인은 이에 응해야 할 의무가 있습니다. 꺼리는 경우 주의가 필요합니다.요청 시 체크 포인트
- 건축물대장 내 위반 표기 여부
- 실제 구조와 일치 여부
- 토지이용계획과의 부합 여부
6. 위반건축물의 불이익은 무엇인가요?
금융, 법률적 불이익 발생
위반건축물은 은행 대출이 거절되거나 감정가가 하락하는 경우가 많습니다. 심할 경우 매매 자체가 지연되거나 취소되기도 합니다.장기 보유 시 처분 곤란
추후 매도 시에도 불이익이 반복되며, 구매자가 줄어 가격 경쟁력이 떨어지는 문제가 발생합니다.주요 불이익 요약
- 대출 거절 또는 감정가 하락
- 건물 철거 명령 가능성
- 세금 감면 불가
7. 매수자가 꼭 확인해야 할 체크리스트
계약 전 단계에서 모두 점검
단순히 집이 마음에 든다고 결정하지 마세요. 계약 전에 법적 상태를 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다. 한번 놓치면 피해는 고스란히 매수자의 몫이 됩니다.전문가의 도움도 고려
법률 전문가, 건축사, 또는 부동산 컨설턴트의 도움을 받아 사전에 검토받는 것도 좋은 방법입니다.체크리스트 요약
- 건축물대장 확인
- 토지이용계획확인서 발급
- 구청 건축과 질의
- 중개사무소 서류 검토
| 확인 방법 | 내용 | 접근 경로 |
|---|---|---|
| 건축물대장 | 위반건축물 표시 여부 확인 | 정부24, 세움터 |
| 토지이용계획확인원 | 용도 지역과 일치 여부 확인 | 정부24, 민원24 |
| 구청 문의 | 현장 확인 및 누락 정보 파악 | 구청 건축과 전화 또는 방문 |
| 중개사무소 | 기초 서류 검토 및 대조 | 공인중개사 사무소 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 위반건축물은 등기부등본에도 표시되나요?
A. 아닙니다. 위반건축물 여부는 등기부등본이 아닌 건축물대장이나 구청을 통해 확인해야 합니다.
Q2. 건축물대장 확인은 비용이 발생하나요?
A. 온라인에서는 무료로 열람 및 발급이 가능하며, 정부24나 세움터에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
Q3. 위반건축물도 대출이 가능한가요?
A. 일부 위반의 경우 제한적인 대출이 가능하지만, 대부분 금융기관에서 거절당하거나 감정가가 낮게 나올 수 있습니다.
Q4. 이미 위반건축물로 매수한 경우 어떻게 하나요?
A. 자진 시정 조치나 이행강제금을 통해 해결하는 방법이 있으나, 사전에 확인하지 못한 책임은 매수자에게 있습니다.
Q5. 위반 여부를 모르고 계약했다면 계약 취소가 가능한가요?
A. 매도인이 이를 고지하지 않았다면 민사상 계약 취소나 손해배상을 청구할 수 있으나 입증이 어려울 수 있습니다.
Q6. 위반건축물로 표시된 것이 나중에 해제될 수 있나요?
A. 일부 경미한 위반은 시정조치 후 해제가 가능하며, 구청에 확인하고 조치를 취하면 해제될 수 있습니다.
