내 집 마련의 꿈을 이뤄줄 수 있는 정부지원 디딤돌대출. 하지만 막상 신청하려다 보면 시세 조회가 되지 않아 진행이 막히는 경우가 종종 발생합니다. 특히 구축 아파트나 단독주택, 다세대주택은 시세자료가 없다는 이유로 대출이 거절되거나, 보증서 발급이 지연되는 경우도 생기죠.
이 글에서는 디딤돌대출 신청 과정 중 시세 조회가 안 될 때 대처법과 반드시 확인해야 할 주의사항을 알려드립니다.
1. 시세 조회가 필요한 이유
디딤돌대출 승인 기준 중 하나
디딤돌대출은 대출 대상 주택이 시가 5억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하인 조건을 충족해야 합니다. 여기서 ‘시가’는 국토부나 감정원의 시세 자료를 기준으로 판단되며, 이 정보가 조회되지 않으면 대출 심사 자체가 불가능해집니다.
보증기관 심사 요건
주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)는 공식 시세정보가 없을 경우, 부동산의 가치를 인정하지 않거나 보증 발급을 거절할 수 있습니다. 이는 단순히 가격 정보가 아니라 자산가치 평가의 기준이 되기 때문입니다.
대출 가능 금액 산정 기준
시세는 대출 한도를 산정하는 핵심 요소입니다. 시세가 낮게 잡히면 대출금이 줄어들고, 아예 조회되지 않으면 신청 자체가 차단될 수 있습니다. 때문에 시세 조회는 대출 성공의 출발점이라 할 수 있습니다.
2. 시세가 조회되지 않는 주택 유형
준공 20년 이상 아파트
구축 아파트 중 일부 단지는 거래가 적어 감정원 시세가 반영되지 않거나, 오래된 시세만 반영되는 경우가 많습니다. 특히 세대수가 적고 지방 소재 단지는 시세 조회 누락 가능성이 높습니다.
다세대·연립주택
다세대, 연립주택은 정확한 시세 데이터가 부족하고, 비공식 거래가 많아 공신력 있는 시세자료가 없는 경우가 많습니다. 특히 서울 외곽, 경기 북부지역은 국토부 시스템에서도 조회되지 않는 경우가 많습니다.
단독·다가구 주택
단독주택은 같은 위치, 구조라 하더라도 토지 비율이나 건축 구조에 따라 시세 편차가 커서 표준화된 시세자료가 없는 경우가 많습니다. 이 경우 감정평가를 따로 받아야만 대출 가능 여부가 결정됩니다.
3. 시세 조회가 안될 때 해결 방법
감정평가사 통한 평가
공식 시세가 없을 경우 공인 감정평가사를 통한 시세 산정이 대안이 됩니다. 보통 디딤돌대출을 취급하는 은행이나 HF를 통해 감정평가를 의뢰할 수 있으며, 1주일 이내에 감정가가 산정됩니다. 단, 감정 수수료는 신청자가 부담해야 합니다.
인근 유사 단지 비교자료 제출
같은 지역 내 비슷한 연식, 구조, 평형의 단지 시세를 비교자료로 제출할 수 있습니다. 간혹 담당 심사자에게 설명 및 설득을 통해 조건부 승인을 받는 사례도 존재하며, 이때는 시세차이가 크지 않아야 합니다.
부동산 정보 포털 활용
네이버 부동산, KB시세, 국토부 실거래가 시스템 등 다양한 시세 출처를 종합해 근거자료를 확보하는 것도 한 방법입니다. 단, 이 경우 기관에서 인정하지 않는 정보일 수 있어 반드시 감정가와 병행해야 신뢰도를 높일 수 있습니다.
4. 감정평가 시 유의할 사항
감정가와 매매가 차이
감정평가는 전문가가 시장가치, 입지, 상태를 고려해 판단합니다. 이때 감정가가 실거래가보다 낮게 책정될 경우 대출 한도도 낮아질 수 있음에 유의해야 합니다. 예를 들어 매매가는 3억인데 감정가가 2.7억이면 대출이 그만큼 줄어들 수 있습니다.
감정가 유효기간
감정평가 결과는 일반적으로 3개월 내외의 유효기간이 있습니다. 유효기간이 지난 감정가는 다시 신청해야 하므로 계약 일정에 맞춰 감정평가를 진행해야 합니다. 무작정 서두르거나 너무 일찍 감정받는 건 피하세요.
감정 수수료 부담
감정 수수료는 건당 약 7만 원에서 10만 원 수준으로, 신청자 본인이 부담해야 하며 환불되지 않습니다. 조건부 승인이나 대출 취소 등의 가능성도 있기 때문에 신중히 결정해야 합니다.
5. 대출 승인 지연 시 대처법
중도금 납부 연기 요청
시세 문제로 대출 심사가 지연되면 계약 상대방(매도인)에게 중도금 납부 연기 요청이 필요합니다. 이는 계약 불이행 방지와 함께 여유 시간을 벌 수 있는 중요한 조치입니다.
보증기관 이의신청
시세 자료 불충분으로 보증 발급이 거절될 경우, 추가 자료 제출 및 이의신청이 가능합니다. 이 경우 감정평가서, 주변 시세 근거자료, 공인중개사 소견서 등을 제출하면 재검토를 받을 수 있습니다.
계약서 특약 활용
계약서 작성 시 “대출 미승인 시 계약 해제 가능” 등의 특약 조항을 포함해두면 손해 없이 계약을 철회할 수 있습니다. 이는 예비 실수요자에게 중요한 보호 장치가 됩니다.
6. 디딤돌대출 승인 전 체크리스트
시세 확인 여부
- KB시세 또는 한국감정원에서 조회 가능 여부 확인
- 유사 단지 시세로 간접 확인
- 조회 불가 시 감정평가 검토
계약 조건 확인
- 계약서 특약 사항 기재
- 전매 제한 여부 확인
- 대출 신청 일정 확보
보증기관 확인
- HF vs HUG 차이점 이해
- 보증 심사 기간 평균 7~10일
- 보증 거절 시 이의제기 가능
| 항목 | 내용 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 시세 자료 | 감정평가 또는 유사단지 비교 | 자료 미제출 시 보증 거절 |
| 계약서 특약 | 대출 미승인 시 해제 조항 | 서면 기록 필수 |
| 보증기관 | HF 또는 HUG 신청 | 심사 기간 7~10일 |
| 감정평가 | 1주 내 결과, 유효기간 3개월 | 수수료 환불 불가 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 디딤돌대출 신청 시 시세 조회는 어디서 하나요?
A. KB국민은행 시세, 한국부동산원(KB·감정원), 국토교통부 실거래가 시스템에서 확인할 수 있습니다.
Q2. 시세가 안 나오는 경우 디딤돌대출은 아예 불가능한가요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 감정평가나 인근 시세 비교 등으로 대체가 가능합니다.
Q3. 감정평가는 신청자가 직접 해야 하나요?
A. 대부분의 경우, 금융기관이 감정평가를 대행해주며, 비용은 신청자가 부담합니다.
Q4. 감정가와 매매가가 다를 경우 어떤 기준이 적용되나요?
A. 감정가가 대출 산정의 기준이 되며, 이보다 높은 매매가는 대출이 줄어들 수 있습니다.
Q5. 보증서 발급이 지연되면 계약에 문제가 생기나요?
A. 계약서에 특약을 걸어 두었다면 손해 없이 해제가 가능하지만, 없을 경우 위약금 문제가 발생할 수 있습니다.
Q6. 단독주택도 디딤돌대출이 가능한가요?
A. 조건만 맞으면 가능합니다. 단, 시세 자료가 없는 경우 감정평가가 필수입니다.
