전세 계약을 앞두고 다세대주택을 고를 때, 설렘과 함께 불안도 찾아옵니다. 특히 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있다는 점에서 더욱 신중함이 필요하죠. 요즘처럼 깡통전세나 보증사고가 잦은 시대엔, 계약 전에 반드시 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 단순히 집 구조나 가격만 보고 결정하기엔 리스크가 너무 큽니다. 오늘은 여러분이 놓치기 쉬운, 하지만 반드시 체크해야 할 등기부등본의 핵심 항목들을 정리해보겠습니다.
1. 등기부등본의 구조 이해하기
등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다
표제부, 갑구, 을구의 역할을 구분하세요
등기부등본은 '표제부', '갑구', '을구'로 구성됩니다.- 표제부: 부동산의 물리적 정보 (주소, 면적 등)
- 갑구: 소유권 관련 정보 (소유자, 가압류 등)
- 을구: 근저당권 등 권리 설정 내용
2. 소유자 정보 확인은 기본
실소유자와 계약을 체결해야 합니다
갑구에서 확인할 수 있는 내용
갑구에는 해당 부동산의 소유권 변동 사항이 기록됩니다.- 현재 소유자 이름
- 소유권 취득 일자
- 가압류, 압류 등의 기록
3. 근저당권 설정 여부 확인
을구는 채권자들의 목록
금융기관 이름과 채권최고액 확인
을구에는 은행 등 채권자가 근저당권을 설정해놓은 정보가 있습니다.- 설정일자
- 채권최고액
- 금융기관 이름
4. 전입세대 열람으로 확인 강화
기존 세입자 여부 확인이 핵심
확정일자보다 전입신고가 우선
등기부등본 외에도 주민센터에서 ‘전입세대 열람’을 통해 기존 세입자 여부를 확인해야 합니다. 기존 세입자가 있다면, 그들의 보증금이 우선순위를 가질 수 있기 때문입니다.| 구분 | 확인 위치 | 확인 사항 | 주의점 |
|---|---|---|---|
| 소유자 정보 | 갑구 | 실소유자 이름 | 대리계약 시 위임장 필요 |
| 근저당권 | 을구 | 채권최고액, 설정일 | 총액이 전세금 초과 시 주의 |
| 표제부 | 표제부 | 주소, 면적, 구조 | 실제 집과 동일한지 확인 |
| 전입세대 | 주민센터 | 기존 세입자 유무 | 우선변제권 순위 파악 |
5. 권리변동 이력도 체크해야
갑구에 기록된 소유권 이동 내역
빈번한 소유권 변경은 위험 신호
갑구에는 과거부터 현재까지의 모든 소유자 변경 이력이 남아 있습니다.- 자주 바뀐 경우, 투자용 물건일 가능성
- 대출 목적으로 자주 명의 변경한 경우도 존재
6. 건물 구조 및 호실 확인
표제부 정보와 실제 현장 비교
주소, 동호수까지 정확히 일치해야
등기부등본의 표제부에는 해당 건물의 구조와 호실 등이 명시되어 있습니다.- 층수, 면적, 구조 정보 확인
- 실제 계약하려는 호실과 일치 여부 검토
7. 임차권 등기 여부 확인
다른 세입자의 임차권 등기 유무
을구에 임차권 등기 존재 시 우선순위 고려
전 세입자가 임차권 등기를 설정한 경우, 당신의 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다.- 임차권 등기유무
- 등기일자, 금액 정보
8. 가압류 및 법적 분쟁 기록
갑구에 표시된 법적 리스크
소송, 가압류 기록은 중요한 신호
갑구에는 해당 부동산에 걸린 법적 문제가 기록됩니다.- 가압류, 가처분, 경매 개시 기록
- 재산권에 대한 분쟁 여부
9. 실제 명도 시 참고사항
계약 종료 후 집을 넘겨받을 때 고려
전입신고와 확정일자 등록의 중요성
명도 시 실제 점유권이 중요한 쟁점이 됩니다.- 전입신고 시점 기준 권리 우선순위 결정
- 확정일자는 추가적 보호수단
| 항목 | 확인 위치 | 필요 이유 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 권리변동 이력 | 갑구 | 빈번한 명의 변경 여부 | 투기용 건물일 가능성 |
| 불법 건축 여부 | 표제부 | 건축 구조와 실물 비교 | 표제부 미기재 시 의심 |
| 임차권 등기 | 을구 | 다른 세입자 우선권 파악 | 등기일자 우선순위 확인 |
| 가압류/소송 | 갑구 | 법적 리스크 여부 | 분쟁 기록은 회피 요인 |
FAQ 자주하는 질문
Q1. 다세대주택 전세 계약 전 등기부등본은 어디서 발급하나요?
A. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 공인인증서 없이도 누구나 열람 및 발급이 가능합니다. 프린트 출력도 가능해 현장에서 직접 확인할 수 있습니다.
Q2. 근저당권이 설정되어 있는 집도 전세 계약이 가능한가요?
A. 가능은 하지만 채권최고액이 전세금을 초과하지 않아야 하며, 반환 우선순위 확인이 필요합니다. 보증보험 가입 여부도 고려하세요.
Q3. 임차권 등기란 무엇인가요?
A. 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받은 상태에서 권리를 지키기 위해 등기소에 등록하는 제도로, 경매 시에도 일정 보호를 받습니다.
Q4. 전입세대 열람은 왜 중요하죠?
A. 기존 세입자의 존재 유무를 확인할 수 있어, 보증금 반환 순서나 계약 리스크를 미리 파악할 수 있습니다. 주민센터에서 본인 확인 후 열람 가능합니다.
Q5. 갑구와 을구에서 반드시 확인해야 할 가장 중요한 점은?
A. 갑구는 소유권자 정보 및 법적 분쟁 여부, 을구는 근저당권이나 임차권 등 채권자 권리 사항을 확인하는 것이 핵심입니다.
Q6. 등기부등본만 보면 전세사기를 막을 수 있나요?
A. 등기부등본은 기본 자료일 뿐이고, 전입세대 열람, 확정일자 등록, 보증보험 가입 등 다각도로 안전장치를 마련해야 완전한 대비가 됩니다.
